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[楼市交流] 2018年楼市巨变 去三四线城市买房的人醒醒吧!

发表于 2018-2-10 16:23:13 | 20人参与| |阅读模式
不可否认,2017年中国房地产的这轮“强势去库存”史无前例。政府去杠杆,百姓加杠杆,移花接木,堪称完美。

2017年楼市与其说,是房地产被调控的一年,不如说是三四线城市登上舞台的一年。简单的看下数据,2017年12月之前新建商品住宅销量已经达到12.6亿平方米,同比增加5.4%,销售金额9.58万亿元,高于去年水平,但从一线二线来看,2017年新建商品住宅销量较去年有明显的下降。总的发力点,还是三四线城市,可以说三四线城市的房地产是2017年房地产市场的主要推动力。

一 、即将过去的2017年调控实际外冷内热

2017年房地产市场是被生生的冷冻了,调控力度之大前所未有,到现在为止,全国共计出台调控的城市有54个,出台的限购政策有129条,限贷政策169条,认房又认贷的城市15个,限售的城市48个,结果不出所料,全国的房地产出现明显降温,一二线城市普遍进入“冬眠”状态,三四线城市也由繁华之景变为凋谢之木。
三四线城市房价上涨很大部分原因是一二线城市调控之后需求外溢导致的,属于补涨的“强弩之末”,其涨幅在2017年5月达顶峰值之后,就开始了明显的回落,很好理解的,就像大风浪过后的小浪花,还要扑腾一小会儿。

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本来三四线城市可以成为中国安居乐业的最后一方净土,然而今年也跟着一线二线玩起了房价游戏。
结果老大老二发现情况不妙,提前刹了车,但他俩却因为“底盘太高”,飘了起来。
有些“专家”说,三四线房价飙涨的逻辑主要在于需求随着调控从一线到二线再到三四线的溢出效应。
那么今年贫困县的房价翻番又怎么解释?再溢也不可能溢到贫困县吧。除非大批的年轻人选择提前回家养老。
三四线城市房价飘起来后,背后接盘的却是收入不高,承受风险能力很差的老百姓。
在听了大家的故事之后,感慨颇多,所以子木决定做一期文章,帮助大家看清三四线城市房价疯狂背后的本质,在三四线城市置业有一个更好的选择。


二、奇怪的房价

大家有没有发现,2017年后中国三四线的房价很奇怪。就是房价先涨起来,然后才有了交易量。
这也就是说,房子在交易量低迷的情况下,房价竟然暴涨了。这完全不符合“供需关系”的市场经济规律。
其实换个层面也很好解释,因为中国房地产市场并不能称作是真正意义的完全交易市场。

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就像之前有人问任老,中国的房价会暴跌吗?任老说:“在中国,不让你买房,也不让你卖房,都不让你交易了,还跌个屁啊,别的国家做不到,我们就可以。”
所以三四线房价疯涨的起因是庄家故意把价格抬高,制造上涨预期吸引散户入场,然后击鼓传花,一棒接一棒的传下去。
至于用什么手段拉高的,很简单,棚改。

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这里,大家要留意一个词,叫做“棚改货币化安置”。
以往,政府拆掉棚户区,会给你换一套安置房,这叫“实物安置”;而现在,都流行给你一笔补偿款,你自个儿拿去买房吧。
货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市已高达80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖,“货币化安置”的比例是100%!

这笔钱可不是个小数字,那么政府从哪搞到这么多钱?
这背后,又有央妈的贡献。在2014年年底的时候,央妈大笔一挥,在国开行等金融机构中,搞出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。

PSL,中文名应该叫“抵押补充贷款”。你别管他名字有多洋气,实质就是一种期限长、利率低的贷款。
大家都知道,影响房价的短期因素,其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币,但是通过这个PSL,依然可以给地产市场送钱。
这钱有多少?子木查了下,截止2016 年末, 央行PSL 余额为20526 亿。
换句话说,两年来,央行为房地产市场定向放水2万亿,而且主要都流向了三四线城市。

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然后你就看到,在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价,资金锁死的同时,三四线城市的房价水位渐渐抬高,领涨了今年楼市的下半场。
其中涨得最多的三四线城市所在的省份是山东,例如威海、胶州、潍坊、临沂等城市。
原因也很简单。因为山东省已经连续3年,蝉联棚户区改造任务的全国冠军了。

记得在当初7,8月份,三四线城市涨势最猛的时候,有位粉丝咨询我说:“保定的房价已经涨到2万了,再不买可能还会涨,就再也没有机会上车了!”
我当时送给他一句话,“保定,作为一个工业起家的城市,现在还在环保大潮中风雨摇摆,凭什么支撑这么高的房价?凭爱吗?”



三、满满的爱

可能这份爱,只有三四线城市的人才能真正的体会到。
“棚改货币化安置”自启动以来,仿佛一夜之间很多人都成为了被亲戚羡慕的拆迁户。但实际上是,有些三四线城市的拆迁户可真笑不出来。

再拿保定举例子,保定旁边有一个清苑县(现保定清苑区),经过这轮大涨后,房价从7k飙升到1万左右,但是人均工资水平仅在3000左右。按照100平米的房子算,购房成本直接增加了30万,购房平均时长足足拉升了10年…
是不是货币化安置补给的拆迁费又送进去了?

更令人感慨的是,有的县城农村宅基地不准建房不准翻盖。不想挪窝的老人和换不起房子的中年人只能选择城中新盖的商品房,且低楼层买不起,只能去没有电梯的高楼层。未来的生活你可以想象一下。
所以表面看,拆迁完成以后,新房子都有人住了,老城区和农村改建成商业用地风景区了。城市一派新气象,人人赞不绝口。
实际上,原本不打算换房的中老年人也不得已把积蓄搭进了房市,空房有了接盘侠,政府就完成了去库存的任务,业绩也就做出来了。

其实所谓“棚改”,我总结的话就是:没有需求,我就硬硬给你制造出一些需求出来,好为市场去库存,而去库存又是为了赶快固定超发的货币,并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。
上面冠冕堂皇,下面竭泽而渔。
那么,这份爱你能受得住吗?


四、为何如此疯狂?
之前和朋友讨论这个话题的时候,他反驳我说:“这轮三四线上涨疯狂的程度已经远超预期,绝非只有棚改和政府拉升房价这么简单。”这话我同意。
要知道在化学里面,一个公式要想快速发生反应,务必是要加入催化剂的。房产市场同理,三四线房价上涨的催化剂其实就是所谓的“有钱人”。

而且这个“有钱人”分为两类,一类是“真有钱人”,另一类是“真有房人”。
“真有钱人”不必多说。对于那些人均工资3,4千的三四线城市来讲,手上可以拿出钱来买房的人大部分是有些积蓄的小生意老板。
随着房价上涨,这部分人把所有流动资金投进了楼市,因为对于三四线城市,投资产品少之又少,而且大涨的机会更是屈指可数。所以,话不多说,一顿买买买,至于泡不泡沫,反正生意伙伴老王买了。
而“真有房人”,可以用“南京万人抢房事件”说明白,而且这里务必要提一下。(毕竟1.2万人寒风中夹着全款买房,这种事情历史上少见。)

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有人问,咋那么有钱呢?动不动就是500~1000万的,而且还是在限贷限购的情况下。刚需是不可能掏出这么多钱的,能出的起这么多钱的早就付首付买房了,谁还会拖到今天。
这里面就要引入两个概念,第一个概念是有房人士,第二个概念是住房抵押贷款。
我们知道,从01年开始,住房市场开始飞速发展,到17年已经历经了16年的时间,里面有多少人,当初只是买1~2套房,有的是为了结婚用,有的是买了改善房。

但是这些房产,如今价值都上涨10~15倍,当初看起来如天文数字的贷款,如今只是毛毛雨,你能想象一个500万的房子,里面只挂了几万元的贷款吗。
那么再引入第二个概念,住房抵押贷款,这批人看中了新房的套利机会,但是手里没有现金,怎么办,火速还清老房子的贷款,然后去银行做抵押,这个抵押率是多少呢,6~7成。
也就是说一个500万的老房子,能贷出来300~350万元现金,贷款第一年还只需要付利息,不需要还本金。这样的房子弄2套去做抵押,那就是600-700万现金!

这个时候去抢新房啊,越大越好,越大赚的越多,先押600万现金在银行卡里,然后去摇号抢房,500万的房子直接抢,只要抢到,转手就能赚100~150万,何乐而不为呢,胆子大一点1000万的房子都敢抢。
其实,01年到14年买房的人,基本上都有这个能力玩这一套把戏,换句话说,在手里几乎没有现金的情况下,南京有1套房,就敢去抢300~500万的房子,有2套房,1000万的都敢去抢,完全是空手套白狼的游戏,无风险套利。
这就是南京万人全款抢新房的幕后故事。

总的来说,万人全款抢房,里面真正有全款的人很少,大部分都是通过抵押贷款从银行套钱出来。而这万人里,是首套刚需的不是很少,是几乎没有,大部分都是用父母甚至爷爷奶奶的身份去购买的,纯粹是炒房。
这个道理同样适用于三四线城市。在房价上涨的情势下,一二线的一部分人用已有的房子去银行做抵押,然后投机在市场上购进新房卖出套利。只不过同样的把戏用错了场景,那么结果可想而知。


五、疯狂的结局

有人说,对于大多数三四线民众来说,房价的涨跌也不重要,因为大多数都只会买一套房,在房价大周期下,你的房子涨了,其它房子也涨了,你的房子降了,其它房子也降了。我不明白,这个是什么道理。
“房价涨跌,在于杠杆”。而什么叫杠杆呢?
就是我看到一个东西投资一块钱,能够赚两块钱,我有一万块,能够赚两万,但我觉得这个东西发展潜力巨大,我就拿十万块钱去借了一百万,然后本来只能赚二十万的,现在就能赚两百万,听起来是不是美滋滋?但这是在上涨的情况下。

杠杆增大了收益,也增大了风险,也是十万块钱,没有杠杆,亏本了你只需要亏五万块钱;因为杠杆,现在你可能要亏五十万。
本金没了大不了重头再来,但突然就负债几十万对于大多数人来说还是很难接受的。
就例如棚改这个事儿,以前回迁还可以保证你在原地有原来的面积可住。

现在是另买新房要一万一平,而且是大套间每间一百平以上,而你的平房老屋只有二十平,每平补你八千元,你还得负债八十多万才能有个住的地方,你说你一个中老年人,月入四千,掏完棺材本还得欠人家几十万,这还怎么生活?



六、三四线的未来

再来看中国房地产市场。截止目前为止,一二线和部分三四线任务完成的不错,去库存效果显著。
年中涨起来的一部分三四线城市有些现在已经开始回落。但是还有部分三四线城市和县城还存在大量库存。
所以,2018年,这些城市和县城还将继续把击鼓传花的游戏玩下去。至于是哪些城市,太多也说不完。



七、对于楼市现状及调控的分析

说先说需求,在上文中提到了调控带来的结果实际是外冷内热,对住房的需求被暂时抑制住得不到释放,进而降低市场热度,但潜在需求仍然只增不减。

比如说一线城市供需比例仍然失衡严重。根据相关数据显示,北京已有的住房套数在750万套,平均每套为两居室,能提供的房间数为1500万间。再来看北京常住人口数量2170万,如果按照一人一间来算,仅仅满足这些常住人口的刚性住房需求,还需要670万间,所以说总体供应量还是有很大不足。

除了刚性需求之外,已有的存量住宅房龄偏大,住房体验差的问题很普遍,据链家对外公布的数据显示,北京房龄超过20年以上的房子占比存量住宅的38.6%,改善性住房需求也很急迫。
从宏观方面来说,因为房地产外在环境本身没有发生根本性改变,所以房价也不会出现出乎意料的改变。房地产是经济增长的动力,但调控之后新的经济增长动力依然没有出现。中长期利率水平依然处在低位,租赁、共有产权住房在短期内难以对房地产产生实质性的影响,土地供应短缺问题依然存在,不可能因为一个强有力的调控,而这些确确实实存在的矛盾就消失了。

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八、对于2018年楼市,做如下预测

1、全国房地产开发投资增速将会下滑
一方面由于宽松的货币政策不再,另一方面房企融资渠道受限制成本增加了,再者棚改规划减少,开发商对这一方面的依赖减少。从历年来全国房地产开发投资增速的走势来看,明年的投资增速下滑也是趋势。对于普通购房者,不用纠结于此,因为在实际生活中可能感受不到这种变化带来的影响。
2、一线城市2018年量价平稳
对于一线城市,相较2017年,成交量将会有所上升,在2017年北上深成交量出现下跌,这是因为被压制的结果,但就住房需求来说,这个下跌的成交量已经低于正常水平。2018年市场会对这种“不正常水平”有所调整,也就是成交量出现回暖,回暖之后价格趋于稳定。
3、二线城市继续分化
在2017年,分城施措。弱二线城市在调控的措施下先出现补涨,在近两月又出现涨幅收窄的情况,强二线城市在严厉的调控后楼市降温明显,但仍在以小幅度上涨或者趋于平稳。预计2018年,这分化的两类二线城市,将继续分化。弱二线城市以大连、长沙、西安为代表,将持续涨幅收窄甚至回调的状态。强二线城市,以南京、厦门为代表趋于一线城市走势,价格出现小幅反弹,但总体以平稳为主。
4、三四线城市2018年开始冰冻
上文中也提到过,小编还是以上观点,不赘述,没有支撑力的楼市,不会长远发展。另外三四线城市加杠杆的不在少数,此次信贷全国都收紧,目前房贷利率仍处在一个较低的水平,短时间内房贷利率不会出现下降。政策瞬息万变,早已不是当年的去库存,而是去杠杆,2018年三四线城市房地产市场开始冰冻。


给你以下几点建议:

1.“棚改货币化安置”,只是短期内急剧释放了刚性住房需求。棚改规模越大,地方房价泡沫越大。棚改透支的是未来几十年的居民劳动力。

2.“人口净流出”这个指标,对于三四线城市来讲是致命的。拿哈市来讲,虽然现在房价还在涨,但是人口还是在不断地向一二线大城市迁移。如果你所处的三四线城市房价还在上涨,现在入场,未来降价都未必能够卖的出去。所以大家还是要理性分析,看下自己所在城市的具体情况。

3.一定要明白“不赚最后一个铜板”的道理。在这些城市房子比较多的朋友,不妨在高位抛出一两套,去一二线城市上车。相信后者的增值潜力,大概率会超过前者。

5.如果你所处的三四线城市或者县城还没有开始涨价,是刚需的话就尽快上车吧,毕竟结婚娶媳妇儿,房子是基础。

6.至于还想在这些三四线城市搞房产投资的朋友,省省吧,不妨把钱放进一二线,给中国百姓安居乐业最后的净土留个机会吧。

来自:房天下

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发表于 2018-2-10 16:39:39 |
谁都不想买房,但又不得不买房,因为是被逼的
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发表于 2018-2-10 17:35:13 |
仁者见仁,智者见智。楼市有风险,投资需谨慎。
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发表于 2018-2-10 17:49:08 |
又是小号,没赶上车,急眼了
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发表于 2018-2-10 18:17:04 |
这个月第二个没敢上买房疯了的,哎,造孽
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发表于 2018-2-10 19:54:48 |
把一切交给时间吧!反正我是买不起
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发表于 2018-2-10 21:12:40 |
我也来预测一下房事别太在意,一般发这种房价马上大降的,是最想买房的,可惜等的太久,好不容易看到网上一条重要信息,以为开发商要倒霉了,房子如葱了,出头的日子马上到了。
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发表于 2018-2-10 21:53:31 |
曲线走势图,高了必有低
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发表于 2018-2-10 23:19:14 |
三,四线城市的房价上涨的背后是老百姓对人民币贬值的预期,说白了就是对人民币的不信任,人民币会不会贬值呢?会,他要保证沿海那没多出口加工企业的运转

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发表于 2018-2-11 15:47:33 |
妈的,政府天天说控制房价,你到是说下明年不涨你孙子。
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